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嘉兴在线新闻网     2017-12-18 09:14:24     手机看新闻    我要投稿     飞信报料有奖
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  受房地产调控和金融去杠杆的双重影响,房地产企业的融资环境已经发生了明显的变化,融资的渠道在收缩,资金成本也在明显上升,这对房企,尤其是中小房企带来了较大的挑战。

  不过,大型房企目前大多无忧。但一些大型房企也开始更青睐于真正的股权融资,恒大和万科最近的模式就是典型。

  从监测数据看,房地产市场分化趋势愈发明显。一些房企净负债率高企。比如,云南城投净负债率为513%;天津松江净负债率为484%;天房集团净负债率高达314%;信达地产净负债率为311%;佳兆业净负债率为308%。

  房企融资环境正持续收紧。

  中原地产研究中心统计数据显示:2017年5月前三周房企融资数据继续低迷,合计包括私募债、公司债、中期票据等的融资仅119.3亿。而2016年5月同期发行融资额度高达446.8亿,同比减少幅度达到73.3%。

  融资收紧同时,资金成本也在上涨。数据统计显示,2017年来发行的债券利率均在4.2-5.5%之间,5月多宗融资的资金成本已经接近或超过6%。整体看,所有房企的融资成本相比2016年4%均有所上行。目前很多融资的年化收益率已经在5.5%以上。

  易居研究院副院长杨红旭在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“房企对于融资依赖程度比较高,企业融资收紧对开发商肯定是利空。从我们监测到的全国房地产金融环境指数模型来看,去年一季度指数最宽松,然后开始下滑。最宽松的时期已经过去了,目前处于一个较为合理的水平,今年年底会进入偏紧甚至紧张的区间。目前开发企业的资金面在发生变化,目前房企资金主要来源是销售回款,但随着楼市的降温,这块也会收缩。”

  房企的融资压力

  融资渠道收紧、成本上涨是2017年房地产行业对当前融资环境判断得出的共识。

  在融创中国2017年股东大会上,就有小股东向管理层提问称,“公司去年全年加权平均借贷下降非常喜人。未来公司加权借贷成本有没有可能进一步下降?”

  对此,融创中国执行董事汪孟德坦陈,“从融创中国去年借贷情况看,借贷成本在快速下降,主要是由于公司规模、实力、品牌特别是银行的信誉度提升,未来两三年我们的借贷成本还会下降。但今年是很特殊的时候,从去年第四季度到今年上半年,会持续出台房地产调控政策,也包括银行方面的调控政策。今年整个地产行业(融资成本)会上升。对融创中国而言,今年新增贷款成本与去年相比较也要上升。其实,我们去年当期新增借贷成本低于6%,平均在6%的水平,但今年我们会超过6%,可能到6.5%,这是借贷成本增长的趋势。”

  融创中国作为大型房企,融资条件已经属于行业内佼佼者,融资成本上升是房地产行业不得不面对的整体趋势。根据同策咨询研究部监测40家典型上市房企融资情况看,融资成本方面,在已披露的数据中,4月融资成本最低的一笔是中国金茂完成发行的25亿元人民币3年期的中期票据,年利率为4.65%,非常逼近同期银行贷款基准利率4.75%。

  除此之外,4月所有已披露的融资成本均高于同期银行贷款利率。华夏幸福2017年第一期超短期融资券,借款270天,融资额度10亿元,借款利率4.82%,已远超同期的银行贷款基准利率(一年期以内基准利率为4.35%)。富力地产、新城控股4月发行的中票票面利率均为5.25%。荣盛发展两笔股东贷款共计75亿,利率5.7%。华夏幸福签订永续债合同融资15亿,第1-2年利率5.90%,第三年11.9%,后续每年递增1%。中南建设一笔4亿元的一年期信托贷款融资年利率6%,另一笔其它债权融资金额4.4亿,期限2年,利率7%。

  受融资渠道收紧等影响,房企融资方式也是花样百出。以4月份为例,同策咨询研究部监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计538.58亿元,环比2017年3月的588.17亿元减少8.43%。整体来看,2017年4月份,上市房企融资额度有所下降,融资渠道花样百出。整体来看,2017年4月份,上市房企融资额度有所下降,融资渠道花样百出。4月份,市场上出现了境内再融资的融资方式,同时,没有公司债发行。境内银行贷款成为4月最主要的融资方式(占比42.21%)。其它融资方式包括:其它债权融资(占比26.68%)、境内再融资(占比13.93%)、中期票据(占比9.28%)、信托贷款(占比5.61%)、委托贷款(占比1.08%)、海外银行贷款(占比0.64%)和海外配股再融资(占比0.57%).

  同策咨询研究部总监张宏伟表示,整体来看,房企融资渠道在不断收紧,融资方式有一些变化。“比如,以前允许信托基金拿地,现在明确不允许,一些通道业务都已暂停。企业加杠杆的手段越来越少。另外,国内发债规模逐渐减少,利率在逐步上升。部分企业也在国外进行更多的尝试,利用美元债等形式,拓宽自己的融资渠道。一些小企业还在尝试IPO等直接融资方式。”

  开发商面临考验

  受融资收紧等因素影响,部分开发商未来将陆续面临考验。

  中原地产数据统计显示,从年内数据看,2017年以来,截止到5月23日,房企融资额度只有1232.4亿,同比跌幅高达77.7%。但去年同期,房企融资数据高达5514.8亿。

  中原地产首席分析师张大伟认为:从资金成本看,支持2016年房地产市场爆发的一个重要原因是房企的各种渠道低价格资金,债券是其中价格最低的资金来源,但最近2个月发债难度加大,这对房企而言,意味着融资成本明显上升。整体看,海外融资难度越来越大,一旦内地债券融资压力增加,这对于前期拿了较多土地、杠杆使用过高的企业,资金成本将明显增加,从而影响销售预期。

  亿翰智库研究总监张化东针对房企发布的2016年年报做了一个现金流测算。测算显示,大型房企和盈利较稳定的企业短期内现金流方面没有压力。甚至到今年年底,大企业现金流压力也不会很大。但一些小房企现金流压力会比较大。目前来看,楼市成交量下降比较快,预计今年3季度末和4季度初,房企资金流的压力就会显现。

  亿翰智库监测显示,由于2016年房企销售回款较多,货币资金较充足,2016年A股地产行业整体现金短债比提升至1.63,H股地产行业整体现金短债比提升至1.45,恢复到2010年左右水平,短期债务安全性佳。从净负债率方面看,虽然2016年四季度房企融资收紧,但由于销售回款较多,上市房企的净负债率较2015年有所下降。2016年A股的上市房企净负债率为89.32%,相较于2015年减少6.14个百分点,但依然处于历史较高水平。

  不过,从监测数据看,房地产市场分化趋势愈发明显。一些房企净负债率高企。比如,云南城投净负债率为513%;天津松江净负债率为484%;天房集团净负债率高达314%;信达地产净负债率为311%;佳兆业净负债率为308%。

  张宏伟认为,“资金面收紧,尤其是国内一些融资渠道业务收紧,势必会影响开发企业资金面,尤其是民营开发企业。其实,现在已经有中小企业资金开始紧张。预计下半年就可能会有企业出现较大困难。目前,市场上已经有企业开始出售资产和项目, 下半年可能会越来越多。”


来源:嘉兴在线—嘉兴日报    作者:摄影 记者 冯玉坤    编辑:李源    责任编辑:胡金波
 
 
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